人類開(kāi)始邁入以數(shù)字化和網(wǎng)絡(luò)化為平臺(tái)的智能化社會(huì)，正在興起的智能化住宅小區(qū)建設(shè)熱潮反映和適應(yīng)了國(guó)際社會(huì)信息化和智能化的發(fā)展要求，是 21 世紀(jì)的新概念住宅。智能化住宅小區(qū)為住戶提供了一種“以人為本”更加安全、舒適、方便、快捷和開(kāi)放的智能化、信息化生活空間，從而區(qū)別于傳統(tǒng)的封閉式管理住宅小區(qū)：高墻、防盜門(mén)，出入小區(qū)進(jìn)行嚴(yán)格登記，24 小時(shí)不間斷的保安巡邏的“高級(jí)監(jiān)獄”式的住宅小區(qū)。它依靠高科技手段，既實(shí)現(xiàn)了住宅小區(qū)的開(kāi)放性，拆除了高墻、防盜門(mén)、減少或不用人工保安巡邏，又提高了住宅小區(qū)的安全性，實(shí)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理運(yùn)行的高效化、節(jié)能化和環(huán)保化。它不僅已經(jīng)成為一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)實(shí)力和科學(xué)技術(shù)水平的綜合標(biāo)志之一，而且也是人類社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。
1 智能化住宅小區(qū)的發(fā)展及特點(diǎn)
智能化住宅小區(qū)的概念是綜合采用目前國(guó)際上最先進(jìn)的 4C 技術(shù)（最先進(jìn)的計(jì)算機(jī)技術(shù)、控制技術(shù)、通信技術(shù)和圖形顯示技術(shù)），建立一個(gè)由小區(qū)綜合信息服務(wù)和物業(yè)管理中心、通訊接入網(wǎng)和家庭智能化系統(tǒng)的三位一體“小區(qū)服務(wù)與管理系統(tǒng)”。
住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)是以科學(xué)技術(shù)為基礎(chǔ)，依靠先進(jìn)的設(shè)備和科學(xué)的管理，利用計(jì)算機(jī)及相關(guān)的最新技術(shù)，將傳統(tǒng)土木建筑技術(shù)與計(jì)算機(jī)技術(shù)、自動(dòng)控制技術(shù)、通信與信息處理技術(shù)、多媒體等先進(jìn)技術(shù)結(jié)合的自動(dòng)化系統(tǒng)。智能化住宅小區(qū)利用高科技手段，通過(guò)系統(tǒng)軟件和硬件的組合，改善人們的生活質(zhì)量、生活環(huán)境、生活方式和生活內(nèi)容。人們通過(guò)高速互聯(lián)網(wǎng)，進(jìn)行各種各樣活動(dòng)，使人們足不出戶就可以在家里進(jìn)行工作、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、購(gòu)物、就醫(yī)、社交等各種目的，同時(shí)也可以使人們遠(yuǎn)在他鄉(xiāng)通過(guò)智能網(wǎng)操縱和控制家中的室內(nèi)溫度、家用電器等。住宅小區(qū)智能化可以節(jié)約能源，提高居住質(zhì)量，提高住宅小區(qū)物業(yè)管理、安全防范以及信息服務(wù)等方面的自動(dòng)化程度和綜合服務(wù)水平，同時(shí)也可以降低運(yùn)行成本。
2 現(xiàn)代化的物業(yè)管理是保障智能化住宅小區(qū)發(fā)揮作用的基礎(chǔ)
工程界的熱點(diǎn)是如何采用各種新技術(shù)建設(shè)有特色的智能化住宅小區(qū)，一批建成的智能化住宅小區(qū)投入運(yùn)行后，如何管理好智能小區(qū)，智能小區(qū)的物業(yè)管理如何規(guī)范，這已成為目前討論的話題。智能化住宅小區(qū)的建成僅僅是開(kāi)始，小區(qū)投入運(yùn)行后，管理系統(tǒng)的應(yīng)用與維護(hù)，對(duì)系統(tǒng)的硬件與軟件進(jìn)行設(shè)備更新與升級(jí)都是非常重要的，是小區(qū)發(fā)揮智能化作用的保障。在住宅小區(qū)的生命周期內(nèi)，智能系統(tǒng)可能每隔 8-12 年需要更新一次。智能小區(qū)的物業(yè)管理必須與網(wǎng)絡(luò)結(jié)合，以網(wǎng)絡(luò)為平臺(tái)，開(kāi)展物業(yè)信息管理。網(wǎng)絡(luò)由局域網(wǎng)與廣域網(wǎng)組成，局域網(wǎng)在社區(qū)服務(wù)、交往、生活方面發(fā)揮作用，廣域網(wǎng)主要在通訊方面發(fā)揮作用。智能小區(qū)系統(tǒng)要既能滿足目前的需要，又能適應(yīng)以后的發(fā)展。小區(qū)的信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)要有足夠的安全性，可采用子網(wǎng)隔離和“防火墻”設(shè)施等安全控制手段，防止沒(méi)有授權(quán)住戶的訪問(wèn)和信息流失。同時(shí)，軟硬件產(chǎn)品要符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)和工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。小區(qū)設(shè)備要有良好的擴(kuò)充性和升級(jí)能力。以保證小區(qū)智能化與網(wǎng)絡(luò)化程度保持先進(jìn)水平。
3 智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容
智能化住宅小區(qū)的物業(yè)管理是指在物業(yè)管理工作過(guò)程，以現(xiàn)代先進(jìn)科學(xué)技術(shù)為手段，對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行科學(xué)的組織和對(duì)物業(yè)進(jìn)行有效的管理，運(yùn)用智能化管理方式，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理工作過(guò)程的自動(dòng)化、智能化。智能化住宅小區(qū)的物業(yè)管理由宏觀管理和微觀管理組成。
3.1 宏觀管理要實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理公司辦公自動(dòng)化
按規(guī)劃要求完整地將小區(qū)驗(yàn)收資料、圖紙及交接手續(xù)，小區(qū)平面示意圖，出入口及消防道路示意圖、綠化示意圖、公共設(shè)施示意圖、樓體分層的圖紙及文字資料等，利用掃描儀輸入至微機(jī)中。這將方便于查詢各樓的基本資料和驗(yàn)收資料，有利于小區(qū)的綜合管理。
安全防范管理系統(tǒng)，小區(qū)圍界設(shè)置紅外線防范系統(tǒng)，且與電視控制系統(tǒng)相連，電視監(jiān)控系統(tǒng)通過(guò)程序自動(dòng)調(diào)用和切換攝像機(jī)的圖像，自動(dòng)實(shí)現(xiàn)對(duì)任意圖像點(diǎn)的實(shí)時(shí)錄像，在監(jiān)視的錄像內(nèi)容中疊加編號(hào)、地址和時(shí)間，并可任意回放。電子巡更系統(tǒng)功能可確保小區(qū)內(nèi)保安人員按系統(tǒng)自動(dòng)生成路線巡更，用技術(shù)手段來(lái)督促人防，小區(qū)內(nèi)主要通道出入口及各樓主要部位均設(shè)置巡更點(diǎn)，系統(tǒng)可設(shè)置巡更路線及時(shí)間，并自動(dòng)記錄巡更結(jié)果，以保證安全質(zhì)量。信息發(fā)布系統(tǒng)，通過(guò)社區(qū)的寬帶網(wǎng)絡(luò)及大屏幕公告牌，可向小區(qū)內(nèi)住戶提供以音、視頻形式的公告，如社區(qū)活動(dòng)、新聞、天氣、股票、房產(chǎn)信息等居民關(guān)心的信息，加強(qiáng)小區(qū)的凝聚力。另外小區(qū)的綠化部分設(shè)置背音樂(lè)系統(tǒng)，以滿足住戶的文化娛樂(lè)需求，提高小區(qū)的文化品味。
3.2 微觀管理要實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)管理自動(dòng)化
（1）建立小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施及房屋設(shè)備檔案，登記設(shè)施的規(guī)格型號(hào)、生產(chǎn)廠家、技術(shù)指標(biāo)、維護(hù)說(shuō)明、日常保養(yǎng)情況、保修記錄等相關(guān)記錄。系統(tǒng)自動(dòng)提示相應(yīng)設(shè)備的檔案和保養(yǎng)維修歷史。記錄小區(qū)綠化施工工程情況，綠化面積、綠化植物的數(shù)量及相應(yīng)費(fèi)用。
?。?）建立住戶檔案清冊(cè)，用戶可以查詢住戶的檔案資料，包括業(yè)主資料、現(xiàn)住戶資料、驗(yàn)房資料、居住單元情況、車位使用情況等內(nèi)容。登記住戶領(lǐng)取各種鑰匙情況，管理系統(tǒng)可按條件查詢，自動(dòng)統(tǒng)計(jì)資料。
?。?）成立電子業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主無(wú)論大小，都可上網(wǎng)對(duì)小區(qū)建設(shè)提供建議，發(fā)表自己的見(jiàn)解，物業(yè)管理公司在其管理措施出
出臺(tái)前，可以廣泛征求廣大業(yè)主的意見(jiàn)，這樣業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)管理部門(mén)之間容易溝通。
?。?）可視電子對(duì)講訪客系統(tǒng)。當(dāng)有客人來(lái)訪時(shí)，通過(guò)門(mén)衛(wèi)的訪客管理機(jī)，可以呼叫住戶，并與之通話，經(jīng)過(guò)住戶的確認(rèn)后方可進(jìn)入小區(qū)。來(lái)訪的客人還需在住戶單位門(mén)的主機(jī)呼叫住戶，與住戶實(shí)現(xiàn)可視對(duì)講后，由住戶按動(dòng)開(kāi)門(mén)鍵，打開(kāi)電鎖。期間通話保密。
?。?）表具數(shù)據(jù)自動(dòng)抄送。為了小區(qū)業(yè)主的住宅權(quán)與隱私權(quán)，并防止假冒抄表員闖入民宅，造成住戶的經(jīng)濟(jì)損失。該系統(tǒng)利用電子和傳感技術(shù)通過(guò)數(shù)據(jù)采集，實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程自動(dòng)抄表，用戶出遠(yuǎn)門(mén)可通過(guò)移動(dòng)通訊交費(fèi)，（電表、媒氣表，水表）任何時(shí)間均可知道各戶的用電、用水、用氣數(shù)量，數(shù)據(jù)采集精確，報(bào)表清晰、直觀。
?。?）物業(yè)報(bào)修。該系統(tǒng)為小區(qū)住戶提供了物業(yè)報(bào)修功能，住戶可以方便地通過(guò)家庭中的網(wǎng)絡(luò)終端向物業(yè)管理中心報(bào)修，中心可以立即知道住戶報(bào)修的種類、時(shí)間、地點(diǎn)等信息，物業(yè)人員可以為住戶提供及時(shí)、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
?。?）車輛進(jìn)出及人員進(jìn)出管理系統(tǒng)。在小區(qū)或車庫(kù)出入口設(shè)置車輛出入一卡通管理系統(tǒng)。
（8）財(cái)務(wù)公開(kāi)管理系統(tǒng)。建設(shè)收費(fèi)自動(dòng)生成系統(tǒng)，包括收費(fèi)項(xiàng)目設(shè)定和收費(fèi)項(xiàng)目計(jì)算方法的設(shè)定，對(duì)日常收費(fèi)過(guò)程進(jìn)行管理，增加小區(qū)管理的透明度。該系統(tǒng)還可自動(dòng)催繳費(fèi)、結(jié)帳、收據(jù)檔案管理等，對(duì)用戶開(kāi)過(guò)的所有收據(jù)存檔。防止管理疏漏并減少管理人員，降低管理成本。
?。?）網(wǎng)絡(luò)家政服務(wù)系統(tǒng)。住戶可以通過(guò)系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上購(gòu)物，網(wǎng)上訂購(gòu)火車票、飛機(jī)票、各種大型活動(dòng)的門(mén)票等票據(jù)，雇用鐘點(diǎn)工等服務(wù)。也可以實(shí)現(xiàn)對(duì)住宅的遠(yuǎn)程控制，如遠(yuǎn)程防盜報(bào)警等。
4 智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理實(shí)施要點(diǎn)
4.1 智能化要符合國(guó)情
目前，市場(chǎng)意識(shí)敏銳的房地產(chǎn)商已把智能化作為熱賣的焦點(diǎn)。在智能化的大潮中，建筑智能化成了首要的目標(biāo)，他們認(rèn)為一個(gè)項(xiàng)目自動(dòng)化程度越高越好，內(nèi)容越多越好，通信網(wǎng)絡(luò)的寬帶越寬越好。人們似乎陷入了工業(yè)技術(shù)文明的誤區(qū)，為智能而智能。忘記了建筑的根本是“以人為本”。而且，目前我國(guó)物業(yè)管理人員專業(yè)技術(shù)能力不強(qiáng)，運(yùn)行智能化系統(tǒng)有一定的困難，有一些智能化小區(qū)的大部分高智能系統(tǒng)起不到任何作用，閑置不用，只能作為銷售的賣點(diǎn)，住戶無(wú)法得到應(yīng)得的服務(wù)。因此建設(shè)有中國(guó)特色的智能化住宅小區(qū)，一方面可以降價(jià)建設(shè)成本，另一方面也便于物業(yè)公司管理小區(qū)，住戶也可以實(shí)實(shí)在在的得到物有所值的服務(wù)。
4.2 提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平
智能化住宅小區(qū)是高科技技術(shù)發(fā)展產(chǎn)物，小區(qū)的管理人員只有具備較高的素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平才能使智能小區(qū)的物業(yè)管理順利進(jìn)行。智能小區(qū)的管理人員和技術(shù)人員，要有較高的文化水平，專業(yè)人員可以通過(guò)招聘外部人員和內(nèi)部培訓(xùn)兩個(gè)途徑得到。網(wǎng)絡(luò)工程師、程序員等計(jì)算機(jī)專業(yè)人員應(yīng)高薪聘請(qǐng)，才能留住人才。弱電工程師、技術(shù)工人，保安人員以內(nèi)部培訓(xùn)為主。行政主管部門(mén)應(yīng)定期舉辦物業(yè)人員培訓(xùn)班，嚴(yán)格要求，今后物業(yè)管理人員均持證上崗，規(guī)范行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，使物業(yè)管理步入專業(yè)化和正規(guī)化運(yùn)行的軌道。
4.3 智能化住宅小區(qū)持續(xù)發(fā)展情況
智能化住宅小區(qū)是先進(jìn)技術(shù)的代表者，小區(qū)的智能化系統(tǒng)不是一勞永逸的，要結(jié)合市場(chǎng)需要、技術(shù)條件、成本等，有步驟、有順序地設(shè)置各子系統(tǒng)，且各子系統(tǒng)要留有技術(shù)擴(kuò)充空間，保障智能小區(qū)系統(tǒng)水平不斷提高。行政主管部門(mén)做好智能小區(qū)的宏觀管理，建立相應(yīng)的監(jiān)察檢查制度，管理人員資格審查及培訓(xùn)工作。宣傳正確的智能化小區(qū)的概念，使人們真正認(rèn)清智能小區(qū)的各種功能，防止開(kāi)發(fā)商把智能化系統(tǒng)當(dāng)作炒作的賣點(diǎn)。保護(hù)好消費(fèi)者的合法權(quán)益。
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